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剛需今年買房,有三大好消息,一個壞消息!

樓市奇說

不管很多人愿不愿意聽,我還是要說,樓市調控的本質不是讓房價大跌,而是促進整個行業的穩定健康發展。但我一直對房地產市場持悲觀態度,因為房地產行業不可能在經濟下滑壓力巨大的環境下一枝獨秀。

2019年房價將呈現何種走勢?我已經說過很多遍了,房地產拉動經濟的階段性任務已經完成,中國經濟也在從高速發展向高質量發展過渡,這意味著房地產在未來幾年都會收斂鋒芒,回歸健康理性;疊加“房住不炒”已經成為基本國策,最近幾年房地產調控的主基調都難改變,所以只要調控繼續保持高壓態勢,房價就不會有反彈的機會,19年對于大多數城市來說,大漲大跌都不可能出現了,最可能出現的局面是穩中微調。因此,剛需沒必要每天盯著房價不松,一顆躁動的心也可以放松下來了。

有人可能會拿最近市場上“取消限價”、“降低落戶門檻”、“鼓勵購房”等行為反駁說,樓市分明日漸回暖了,政策上都有所松動了,你還說房價不會反彈,很多專家和中介都大肆宣傳“今年房價還會繼續上漲”。

我的看法是:一些專家和中介的立場使得他們不得不永遠看漲,但這改變不了市場的真實面貌。經歷過去兩年的強調控之后,全國樓市降溫明顯,房價漲幅過大,投資炒作猖獗的現象已經徹底沒有了,很多城市也出現了量價齊跌,所以今年政策上就沒必要繼續加壓。

19年調控政策進一步優化,這是大勢所趨,比如適度取消名存實亡的“限價”,比如有些地區或會再度降低落戶門檻,比如限貸政策進行適當調節……這些改變本質上并不是為了刺激市場,而是托底樓市保經濟增長的正常行為,畢竟房價一旦進入下行通道,就難以止血,如不采取措施及時制止,恐怕會有更大的震動。

最近很多人咨詢,今年買房到底合不合適?同樣作為剛需,加上對市場的日積月累了解,我淺談幾點我自己看到的真實情況:剛需今年買房,有3大好消息,一個壞消息

首先,說說3大好消息

一、急于套現,業主主動降價賣房,利好剛需

本輪調控的核心是遏制投機炒作,所以名義上炒房投資客是最深受其害的,但據我所知,真正有實力的投資炒房客早就在政策還未落地之前就逃之夭夭了。只留下跟風炒房客在高位站崗。他們不想早日變現落袋為安嗎?并不是,只是苦于找不到接盤者,因為全國現如今的二手房市場行情都跌到谷底了,北京上海如此,其它二三線城市又能好到哪去呢?

限購限貸加限售三座大山壓境,現如今市場上還有炒房投機客嗎?答案非常明確,即便有也是不怕死的,真正聰明和有實力的,都在海外市場悠閑地抽著雪茄翻看“永久產權”的房產。

這一輪調控大招洗劫之后,市場上投資炒作的環境得到了很大凈化,這對于剛需購房者來說是絕對的利好——就我對市場的接觸,加上中介的反饋,最近幾個月投資者拋房離場的案例越來越多了,降價10萬到30萬,再到50萬,業主的心態先崩塌了。此外,很多帶隊炒房的“帶頭大哥”從17年開始就發出“賣房”的信號,他們有的被購房者集體血虧討伐,有的在苦口婆心勸投資者套現持幣觀望。

業主降價拋房成為市場主流之后,剛需購買二手房就多了討價還價的優勢和底氣。

二、開發商深受資金所困,打折促銷成常態,剛需能撿到“特價房”

房地產市場腥風血雨,有人歡喜有人憂,黃金時代已經過去。

又到了一年多房地產企業披露年報的關鍵時間,真的是幾家歡喜幾家愁,我們看到的是頭部龍頭房企在頻頻刷屏,碧桂園等年利潤輕松實現幾百億。但是看不見的卻是一些中小地產企業資金周轉不靈,瀕臨破產。

最近一年多,中小開發商跑路轉行卻是真事,某開發商自述現在地產開發生意越來越難做了,身心俱疲:一是銀行不給貨款,輸血不足;二是限價制約,利潤少得可憐;三是市場低迷資金回籠周期拉長。

大開發商就無后顧之憂嗎?非也,他們更加謹慎小心,“停緩發展,加速去化,降低負債率,確保健康安全”更是成了開發商的統一戰略發展定位。近一年多恒大碧桂園萬科泰禾和順等一大批地產商都在降價促銷,目的只有一個,盡快回籠資金。

“多盤齊開”、“開盤售罄”、“萬人搶房”這些媒體報道出來的詞語聽上去很唬人,好像市場熱得不行,實際上去售樓處跑一圈就知道了,這年頭看房的人的確多,但是真掏幾十萬上百萬買房,大家都要考慮很久,一方面手上真的沒多少余錢了,還要留錢應對不可控危機;另一方面,是真的不看好后市了,即便置業顧問說得天花亂墜,很多人還是無動于衷。

所以在這種市場背景下,我們看到針對剛需的“特價房”又應運而生了。

三、首套房貸款利率下調大勢所趨,今年買房能節省一大筆開銷

常州首套房貸款利率重回基準;深圳約13家銀行將首套房貸利率下調至上浮4%-8%之間;濟南多家銀行貸款利率下調5%;西安個別銀行小幅調整……據融360統計數據,截至3月,全國首套房貸平均利率已連續四個月下降。

三大利好中,首套房貸款利率下調對于剛需來說恐怕是最實質性的利好。因為這直接關乎的是花錢的多少。利率下調到基準水平,即使房價不降,在購房成本上,剛需也節省了一大筆開銷。

截至至目前,利率雖然下調了但多數城市還未跟進,專家稱,隨著中國貨幣政策進入寬松周期,后續首套房貸款利率回歸基準水平是大勢所趨,19年這一目標絕對能達成,屆時剛需買房,一個月可以少還幾百上千元。

其次,有好自然也有壞,任何事情我們都要辯證地看待。開發商肯讓利于剛需,銀行在利率上也做出了讓步,但是對于剛需買房來說,并不是百利而無一害,最近幾年房屋的質量整體大幅下滑,也是不爭的事實。

綠城董事長李軍早前(18年8月)就曾直言,“這2年是房地產最糟糕的2年,我一直勸身邊的同事這兩年不要買房。”他認為,開發商進行快周轉、控成本、降標準,房屋質量也越來越差,明后年可能會迎來中國房地產行業投訴和維權高峰期。

利與弊擺在面前,剛需今年到底要不要買房,選擇權還握在你們自己手中。

地產大佬孫宏斌說,對房地產市場每個人都有自己的看法和判斷。但是當問判斷依據時,大都是從報紙網絡來、從專家學者來、從朋友處聽來。我們是應該聽靠譜人的意見,但更應該是自己的調查分析和判斷。因為經濟形勢、供求關系、政策、客戶預期在變,市場也總在變,還要不斷修正和改變自己的判斷。判斷錯了,怎么干也干不對。

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